房子建好了却“无开盘计划”东莞这个“双料地王”项目怎么了

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺 李净翰    

今年以来,东莞土地市场供应大开闸,仅上半年的土地成交额(401.7亿元)就超去年全年(374亿元)。开发商们则纷纷开启“抢地”模式,东坑、沙田、厚街、大朗、横沥等多个区域的楼面地价纪录一一被打破。

为了突破这个医疗技术难题,谢曦的办法很朴素:一边当老师,一边当学生。

事实上,东莞鲁能公馆在2016年9月拿地不久后就开始动工。《每日经济新闻》记者上月实地探访鲁能公馆时,发现项目已基本建好,甚至小区内部的园林、绿化、游乐设施都已基本完型,只有部分设施还包裹着未拆封的蓝色包装塑料膜。

科学家在困难里冲锋陷阵,普通人就有改善生活的希望。在开启新的跋涉之前,谢曦成功研发了一种可用于药物筛选的科研仪器——体外细胞微纳芯片。科学家在筛选药物的过程中,经常需要向每一个实验细胞注射药物,并精准地监测效果,而体外细胞微纳芯片则是给药和监测其药物反应的工具。

“迈出这一步很不容易,学生有毕业的要求,科研有经费的压力……”他知道做这种长线项目会很“难熬”。然而最难的还不是科研“性价比”的压力,而是交叉学科知识的积累和贯通。

距离鲁能公馆不远的广源纳帕溪谷,在2016年鲁能拿地后顺势开盘,彼时成交价约为12000元/平方米。贝壳找房数据显示,2020年4月,广源纳帕溪谷一套101平方米户型的成交单价在17354元/平方米。

广宇发展2019年年报显示,东莞鲁能公馆在2017年2月17日开工,预计投资金额约29.76亿元,累计投资金额22.2亿元。项目可售面积约为2.74万平方米,累计预售面积为0平方米。年报中也注明,该项目“尚未开盘销售”。

“临床医学和生物又不一样,在临床上,我就把自己当实习生。现在甚至考虑读一个临床医学的在职学位。”

一位熟悉鲁能公馆项目的相关人士则告诉《每日经济新闻》记者,现在项目节点未定,不排除有入市计划。

东莞中原战略研究中心在2020年4月指出,茶山近年来土地供应充足,6年来推出多达11宗商住地,大大拉高了供应量。2016~2017年市场进入供应爆发期,明显供过于求,导致茶山楼市库存积压严重。近两年市场进入调整期,主要以消化库存为主,但高价地项目受市场价格影响,迟迟未能入市。预计未来潜在供应较大,市场压力仍在。

东莞鲁能公馆的拿地主体是鲁能集团旗下的上市公司广宇发展,在广宇发展的公告中,这个项目还颇有一点“存在感”,被多次提及。

事实上,鲁能集团近年来一直有意弱化房地产业务,自2017年销售额冲上了800亿元之后,这几年再没有对外披露过销售额数据。在鲁能集团的官网,主导产业中也没有提及房地产开发,取而代之的是商业、文旅、体育、健康与科技等。

中山大学青年学者谢曦,一直在尝试改进这些医学诊疗技术,近年来他边学边做,研发了多种可穿戴人体健康传感器和生物科研传感器。去年,因“将光电传感技术与生物医学交叉融合,为生物研究和医学诊疗提供前沿工具”,谢曦入选《麻省理工评论》“35岁以下科技创新35人”中国榜单。

搜狐焦点6月18日更新的东莞鲁能公馆信息显示“项目建设中,今年无开盘计划”。

国家电网“退房”,鲁能何去何从 

而且,记者当日在该项目内未见到相关销售人员或工作人员,项目门口被一块“鲁能集团”的广告牌半挡着。不过,记者在项目大堂前台上遗留的一份《鲁能公告销售中心来访人员登记表》上看到,从4月到6月初,项目来访人员的登记信息并不少。

而鲁能集团作为国家电网旗下主要运作房地产业务的全资子公司,在国网“退房”之后,旗下的地产项目将何去何从也备受关注。

2016年9月,历经212轮激烈竞拍,天津广宇发展以14.3亿元的总价拿下茶山横江村地块,折合楼面地价12119元/平方米,溢价率高达506%,成交总价、成交单价均创历史新高,成为茶山当时新的“双料地王”。

虽然,谢曦此前所做的纳米针头阵列和植入式传感器有相通之处,但从“体外”到“体内”是一个质的跨越。他说:“通常植入式的医疗仪器从研究到最终进入临床,周期至少需要10年,我准备花很长时间来‘啃’这个项目。虽然基础功能已经在实验室里实现,但传感准确性要达到临床的严格标准,还有很长的路要走。”

“我经常和不同专业的同学请教,带着我的学生去看其他生物学生做实验。教授都太忙了,所以我经常先和他们的学生请教入门技术。实践起来才知道,生物实验的操作和理论完全不是一回事,深奥程度更是不可测量。”

然而研究越深入,和临床结合越紧密,谢曦需要解决的问题越棘手。在病人住院时,往往还需要监测血糖、激素、代谢物等情况;而对于一些服药病人,有时还需要精确掌握体内药物的浓度变化从而进行动态调整,部分需求目前只能靠一次次抽血来实现,无法实时监测。能否研发一类微介入人体的传感器,实时传回这些生理指标?

比如有些病人需要实时监测心脏、血压等情况,他就利用柔性电子材料制作成可穿戴传感器,贴附于人体皮肤外,更便捷且连续地监测心电、脉搏、血压等生理指标。

然而,不知道这些正在抢地的开发商们是否还记得,一些同行在东莞楼市疯狂的2016年时拿下的“地王”,如今要么在亏本出售,要么躺平了几年尚不见动静。最夸张的是,有项目房子都建好好些时间了,却连售楼处也不开,完全没有销售迹象,就放在那里无止境地等。这就是鲁能地产4年前拿下的东莞茶山“地王”项目——鲁能公馆。

据当时东莞业内测算,鲁能公馆需卖到2.5万元/平方米才有得赚。但目前来看,要卖到这个价格显然是有难度的。

在植入式人体传感器中,他选择从微创式动态血糖传感器入手。谢曦介绍,动态血糖监测仪在临床中需求广泛,它能够长时间插入皮下监测病人的血糖,不仅能连续反映血糖变化,还可以免除糖尿病人频繁指尖采血的痛苦,“比如二型糖尿病患者,可以根据动态血糖变化调整相应的胰岛素用量”。国外的相关技术在不断迭代,但由于缺少技术突破,目前这种医疗传感器还没有实现国产化。因此他决定投入这一领域,对动态血糖检测仪进行攻坚。

谢曦做的这种“袖珍针板”是一种救命的科学仪器,能助力科学家进行癌症等疾病的药物筛选。但在研发科研工具的同时,他还发觉,一些实际医疗场景中,需要能够用于人体的电子传感器,实时传输病人的健康情况,“我希望开发一种临床应用型技术,解决一些病人的需求”。

业界对此也多有猜测,鲁能集团旗下的地产业务或与其他央企地产业务合并的可能。不过,截至目前还未有进一步的消息传出。

通报提及,国家电网将积极与国资委汇报沟通主要思路,促请国资委明确整改工作方向。按照国资委意见进一步完善退出和转型方案,加快推动整改工作。

就在今年4月,龙湖联合金地以底价32.13亿元拿下了距离鲁能公馆2.5公里的茶山巨无霸TOD地块,最高可售楼面限价为10676元/平方米。虽然4年过去,这一楼面价依然低于当时鲁能拿地的12119元/平方米楼面价。

房子都建好了,却无销售迹象

对于地产业务是否有合并调整的可能,《每日经济新闻》记者也联系了鲁能相关人士采访,但截至发稿,鲁能方面暂未回复。

记者注意到,鲁能公馆之所以迟迟未能入市,价格或许是的主要原因之一。

对于研究交叉学科来说,教学相长的心态或许是必备条件。

“我们团队的特点是有求知欲、虚心、高度交叉。”谢曦介绍,微介入式传感器是一项多学科交叉的研究,囊括电子、材料、人工智能算法、生物、医学、化学等,而且学科跨度很大,“比如学电子的学生和学生物的学生其实很难想到一块去”。作为一个交叉学科项目的博士生导师,谢曦所面临的要求就更高了,“最起码核心点自己都得懂”。

从东莞高铁站驾车约2.5公里,耗时约10分钟就可到达鲁能公馆。在距离鲁能公馆步行约1公里,就是东莞地铁2号线茶山站,地段并不差。

记者|黄婉银 吴抒颖 编辑|魏文艺 李净翰 肖勇

截至今日(7月9日)午间收盘,广宇发展股价报8.10元/股,跌幅为0.25%。

这一切的背后,是鲁能集团地产板块未卜的前途。今年3月22日,中央纪委国家监委官网公布《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》称,(国家电网)以更高的政治站位坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。

按照谢曦的计划,单是一个微介入式动态血糖传感器就要“啃”10年甚至更久,他还希望攻克微介入式动态激素传感器等精密仪器。如此算来,他大概要当一辈子“学生”。但他完全不认为这丢了当教授的面子,反而抱着一种特别感恩的心态:“有人愿意教我,我已经谢天谢地了!”

这是一种十分精密的生物电子传感器。为了把药物高效地送达细胞,并精准地监测效果,每个细胞都需要插入数十个纳米“针头”,这些“针头”安装在直径为几百纳米的电极上,密密麻麻的电极则安装在直径1平方厘米的微加工芯片上,小小的芯片形成一个纳米针头阵列。

2016年,谢曦成为中山大学生物电子学科带头人。生物医学电子学科属于新兴交叉学科,聚焦于应用电子信息技术揭示生命现象本质,解决生物、医学等基础研究中机理机制、重大疾病等关键难题。

在谢曦看来,做科研,一方面是基于求知欲,希望学习更多知识,探索自然奥秘。另一方面,是结合国家和社会发展需求,尽自己的一份力。在求知欲和社会需要面前,虚心学习、交叉运用,是自己的“本分”。

就在上月(6月)下旬,《每日经济新闻》记者来到位于东莞市茶山镇横江村的鲁能公馆现场看到,项目已经基本建造完成,甚至小区内部的园林等配套设施都已经做好,但却始终没有入市迹象。

作为鲁能集团旗下发展房地产业务的主要平台之一,受到母公司的影响,广宇发展这几年的销售规模也在一步步缩减。公告显示,2017年至2019年,广宇发展的销售额分别为271.1亿元、221.75亿元和104.26亿元。

谢曦从美国斯坦福大学博士毕业后,在麻省理工学院做博士后研究,但耀眼的简历并没有让他停步不前。最近,他决定进行一场更加艰难的跋涉:做好奋战10年的准备,和植入式动态血糖传感器“死磕”。这不单是为了解决血糖等健康指标无法实时监测的问题,谢曦也希望打破我国在生物医学传感学科领域成果稀缺的现状。

“地王”项目迟迟未能开盘,对上市公司难免有所影响。今年4月30日,广宇发展发布公告称,对东莞鲁能公馆计提存货跌价准备,计提金额约为3亿元。

事实上,随着前沿科技的发展,靠单一学科就能解决的问题越来越少,需要交叉学科解决的问题越来越多。谢曦面临的困难,不少学者也深有体会。

营收和利润方面,广宇发展的表现也较为低迷。今年一季报显示,截至2020年3月31日,广宇发展营业收入37.6008亿元,归属于母公司股东的净利润5.3456亿元,较去年同比减少6.6932%。

值得一提的是,广宇发展作为鲁能集团旗下的主要地产平台,在国家电网(鲁能集团母公司)决心“退房”之后将何去何从亦尚未可知。

2016年9月,天津广宇发展股份有限公司(鲁能集团旗下地产平台,以下简称广宇发展)以14.3亿元的总价竞得茶山横江村地块,成为茶山当时新的“双料地王”(总价、单价)。

“我也经常和自己的学生讨论问题,每个研究生和博士生都各有特长,向学生请教是很正常的事情。”谢曦的办公室让给了一些临时还没有分到座位的同学,他自己则和学生们坐在一起。

东莞中原战略研究中心统计显示,2016年茶山的洋房均价仅在10000元/平方米左右,2019年为17993元/平方米。

公开资料显示,鲁能公馆此前规划有4.5米层高特色LOFT公寓、6米层高创新商墅和商业街。目前,这些规划的部分也都已经建成。但在项目现场,记者却没有看到有独立的销售中心。